Die Energiekosten steigen ständig, aber immer noch sind viele Mietwohnungen schlecht gedämmt, mit zugigen Fenstern oder veralteten Heizsystemen ausgestattet. Viele Mieter fragen sich dann, welche Rechte sie gegenüber ihrem Vermieter haben. Kann zum Beispiel das Nachrüsten einer Wärmedämmung oder einer energiesparenden Heizung gefordert werden? Oder liegt ein Mangel der Mietwohnung vor, der zur Mietminderung berechtigt? Auch der Energieausweis für Wohngebäude wirft Fragen auf, da Mieter ihre Rechte im Zusammenhang mit diesem Dokument oft nicht kennen. Die D.A.S. Rechtsschutzversicherung gibt einige Antworten auf häufige Fragen zum Thema Wärmedämmung bei Mietwohnungen.
Die Nachrüstung einer Wärmedämmung gilt als Modernisierungsmaßnahme, deren Kosten der Vermieter anteilig in Form einer Mieterhöhung auf die Mieter verteilen darf: „Er darf die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen“, erläutert Anne Kronzucker, Juristin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung. Mancher Vermieter unterlässt jedoch aufwändige Sanierungen – und erhält dann zornige Anrufe oder Briefe mit der Androhung einer Mietminderung für den Fall, dass nicht bald eine zeitgemäße Wärmedämmung oder eine energiesparende Heizung nachgerüstet wird! Kein Wunder, denn die Energiekosten steigen permanent; viele Mieter müssen jedes Jahr eine erhebliche Heizkosten-Nachzahlung berappen und zusätzlich eine Erhöhung der monatlichen Nebenkosten-Vorauszahlung hinnehmen. Auch weisen immer wieder Medienbeiträge auf das Recht des Mieters hin, die Beseitigung von Mängeln der Mietwohnung zu fordern und bei Nichtbeachtung dieses Verlangens die Miete zu mindern. Doch beim Thema Wärmedämmung haben Mieter nur sehr eingeschränkte Rechte.
Wann ist eine Wohnung „mangelhaft“?
„Eine Mietwohnung gilt generell dann als mangelhaft, wenn die Möglichkeit, sie vertragsgemäß zu nutzen (d. h. zum Wohnen) eingeschränkt ist“, erklärt die D.A.S. Rechtsexpertin. Dies ist zum Beispiel eindeutig der Fall, wenn im Winter die Heizung ausfällt. Die Höhe der Mietminderung richtet sich danach, wie schwerwiegend der Mangel ist. Doch was angemessen ist, beurteilt jedes Gericht unterschiedlich – hier muss für jeden Einzelfall gründlich recherchiert werden. Wichtig: Hat der Mieter den Mangel bereits beim Einzug gekannt, aber dessen Beseitigung nicht gefordert, hat er keinerlei Ansprüche. Dies gilt auch, wenn der Mangel so offensichtlich war, dass er ihn bei einer normalen Wohnungsbesichtigung hätte bemerken müssen. Wird ein versteckter Mangel erst später bemerkt oder tritt während der Mietzeit ein neuer Mangel auf, muss der Mieter diesen Mangel zunächst dem Vermieter mitteilen. Für Zeiträume, in denen der Vermieter nichts von dem Problem wusste, kann später keine Mietminderung geltend gemacht werden. Abhilfe fordern kann der Mieter im Rahmen der Mängelanzeige oder auch später – unverzichtbar ist aber eine Fristsetzung. Dem Vermieter sollte dabei ausreichend Zeit gegeben werden, sich um die Sache zu kümmern. Ist nach Fristablauf nichts passiert, kann eine Mietminderung stattfinden. „Von unberechtigten Mietminderungen sollte jedoch unbedingt Abstand genommen werden“, warnt die D.A.S. Juristin, denn: „Diese werden als Mietrückstand angesehen.“ Und bei einem Rückstand in der Höhe von zwei Monatsmieten ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt!
Mietminderung bei schlechter Wärmedämmung?
Auch wenn es durch Fenster und Türen zieht: Das Fehlen einer Wärmedämmung in einer Altbauwohnung wird generell nicht als ein Umstand angesehen, der den Mieter berechtigt, Sanierungsmaßnahmen zu fordern oder die Miete zu mindern. Denn bei einer älteren Wohnung muss jedem klar sein, dass eben keine Wärmedämmung auf Neubauniveau zu erwarten ist – und mit Abschluss des Mietvertrages gilt dies als akzeptiert. Anders ist es, wenn bei Vertragsabschluss vereinbart wurde, dass der Vermieter zu einem bestimmten Zeitpunkt eine Wärmedämmung nachrüstet. An diese Zusage ist der Vermieter gebunden. Daher der Rat der D.A.S. Juristin: „Der Mieter sollte unbedingt auf einer schriftlichen Vereinbarung bestehen – vorzugsweise direkt im Mietvertrag.“ Häufig berufen sich Mieter in der Diskussion mit ihren Vermietern auf Bauvorschriften, etwa die Energieeinsparverordnung (EnEV). Diese schreibt genau vor, welche Wärmedämmung ein Neubau heute haben muss. Aber: Der Vermieter ist nicht verpflichtet, sein Gebäude an die sich ständig ändernden gesetzlichen Vorgaben des Baurechts anzupassen. Eingehalten werden müssen vielmehr die Standards aus der Zeit, in der das Haus gebaut wurde. Dies bestätigte auch der Bundesgerichtshof in einem Urteil zur Trittschalldämmung (Az. VIII ZR 355/03). Die Richter betonten allerdings, dass bei großen Umbauarbeiten, etwa einer Geschossaufstockung, durchaus die Einhaltung heutiger Bauvorschriften gefordert werden könne. Ist das Haus ein Neubau, muss es jedoch die aktuellen Regelungen erfüllen – und dies kann der Mieter auch erwarten und verlangen.
Gesetzliche Verpflichtung zur Nachrüstung
Eine besondere Situation liegt vor, wenn der Vermieter seinen gesetzlichen Verpflichtungen zur Nachrüstung seines Gebäudes nicht nachkommt. Urteile höherer Gerichte dazu sind noch nicht bekannt. § 10 der EnEV schreibt vor, dass bestehende Gebäude bis zu bestimmten Terminen Nachrüstpflichten unterliegen. Dabei geht es etwa um die Dämmung der obersten Geschossdecken beheizter Räume zum kalten Dachboden hin, um die Dämmung von Heizungs- und Warmwasserrohren in ungeheizten Räumen, um den zwangsweisen Austausch von Heizkesseln für flüssige oder feste Brennstoffe, die vor dem 1. Oktober 1978 installiert worden sind. Die Einhaltung dieser Pflichten kann der Mieter fordern. Weigert sich der Vermieter, hier etwas zu unternehmen, kann durchaus eine Mietminderung berechtigt sein. Allerdings steht der Mieter dann vor dem Problem, die ihm zu viel entstandenen Heizkosten glaubhaft beziffern und belegen zu können. „Hier kann ein Vergleich mit der Heizkostenabrechnung einer ebenso großen Wohnung helfen, sofern sich diese nur in punkto Wärmedämmung von der schlecht gedämmten Mietwohnung unterscheidet“, rät die D.A.S. Juristin.
Der Energieausweis – was ist das und was habe ich davon?
Eine Orientierungshilfe über die Höhe der zukünftigen Heizkosten erhalten Mietinteressenten mit dem Energieausweis für Wohngebäude. Dieses Dokument muss seit 2009 jeder Vermieter bei einer Neuvermietung den Interessenten auf Anfrage vorlegen können. Es gibt Auskunft über die Wärmedämmung eines Hauses – in der Fachsprache ist hier von Energieeffizienz die Rede. Der Energieausweis darf nur von bestimmten Fachleuten ausgestellt werden und zeigt laienverständlich mit Hilfe einer Farbskala von grün nach rot, wie es um die Energieeffizienz des Gebäudes bestellt ist. Abhängig von der Farbe ist mit hohen oder niedrigen Heizkosten zu rechnen. Kann der Vermieter den Energieausweis Interessenten nicht vorlegen, ist dies eine Ordnungswidrigkeit, die zu einer empfindlichen Geldbuße führen kann. Potentielle Mieter dürfen sich auf eigene Kosten eine Kopie ziehen und die Werte mit denen anderer Häuser vergleichen. Im laufenden Mietverhältnis haben Mieter jedoch kein Recht, die Vorlage des Energieausweises zu verlangen. Sind die Heizkosten später höher, als es der vor Vertragsabschluss vorgelegte Energieausweis vermuten ließ, stellt dies noch nicht automatisch einen Grund für eine Mietminderung dar. Der Energieausweis gilt für zehn Jahre ab Ausstellung und wird immer für das gesamte Haus erstellt. Die Kosten dafür dürfen nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden.
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Kurzfassung:
Wärmedämmung – ein Muss für Vermieter?
Was Mieter zum Thema Wärmedämmung wissen sollten
Durch Fenster- und Türritzen zieht die Winterkälte und am Wochenende fällt die Heizung dann komplett aus: Die Wärmedämmung von Häusern und Wohnungen beschäftigt gerade im Winter vermehrt Mieter und Vermieter. „Generell können Mieter vom Vermieter Abhilfe verlangen, wenn die Wohnung einen Mangel hat, der ihre Benutzbarkeit verringert oder wenn ihr eine zugesicherte Eigenschaft fehlt – wie etwa eine neue Pelletheizung“, erklärt die D.A.S. Rechtsschutzversicherung. Kommt der Vermieter dem Abhilfeverlangen des Mieters nicht nach, kann dieser die Miete mindern – die Höhe der Mietminderung hängt dann von der Schwere des Mangels ab. Sind Mängel jedoch beim Einzug offensichtlich und sagt der Mieter nichts dazu, kann er deswegen später auch keine Forderungen stellen. Bei einer Altbauwohnung kann daher nicht nachträglich eine Wärmedämmung auf Neubaustandard verlangt werden. Verspricht der Vermieter bei Vertragsabschluss jedoch, dass er die Wohnung demnächst dämmen will, sollte dies schriftlich und mit Termin festgehalten werden – dann muss sich der Vermieter auch daran halten. Er ist jedoch nicht verpflichtet, sein Gebäude an die sich ständig ändernden Vorgaben des Baurechts anzupassen, d.h., er muss also nicht die Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV) zur Wärmedämmung für Neubauten einhalten. Werden jedoch die Nachrüstungsvorschriften der EnEV für Altbauten missachtet, kann der Mieter eine entsprechende Nachrüstung des Hauses verlangen. Bei ihrer Nichtdurchführung kann eine Mietminderung berechtigt sein. Solche Vorschriften befassen sich z. B. mit der Dämmung oberster Geschossdecken beheizter Räume oder veralteten Heizkesseln. Wichtige Hinweise zu den zukünftigen Heizkosten enthält der Energieausweis für Wohngebäude. Bei jeder Vermietung und jedem Verkauf ist der Eigentümer dazu verpflichtet, Interessenten auf Anfrage dieses Dokument vorzulegen. Der Vermieter hat bei Nachrüstung einer Wärmedämmung das Recht, die jährliche Miete um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen.
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