Zweifamilienhaus: Steuervorteile und Platz für Generationen
(Behringen, 13. April 2015) Wegen der vielerorts in Deutschland scheinbar ungebremst steigenden Mieten und dank historisch niedriger Hypothekenzinsen steht Wohneigentum nach wie vor ganz oben auf den Wunschlisten von Normalverdienern. Dabei entscheiden sich oft vor allem Familien mit Kindern für den Bau eines Zweifamilienhauses, weil darin gleich mehrere Generationen Platz finden. „Das ist unter finanziellen und auch emotionalen Gesichtspunkten sinnvoll“, sagt Jürgen Dawo, Gründer von Town & Country Haus, Deutschlands führendem Massivhausanbieter.
Oft sind die Großeltern noch rüstig und voller Tatendrang. Gern kümmern sie sich um ihre Enkelkinder, weil deren Eltern beruflich stark engagiert sind. „Hier bietet das Mehrgenerationenhaus in vielerlei Hinsicht ein ideales Lebensumfeld“, ist Jürgen Dawo überzeugt. In einem harmonischen Familienverbund funktioniere vieles besser und einfacher, als räumlich getrennt voneinander zu leben. Ein Geschäft auf Gegenseitigkeit. Denn kümmern sich die rüstigen Großeltern-Rentner, sobald es in der Familie zeitlich eng wird, um die Enkel, so haben „Oma und Opa später, falls sie nicht mehr so ganz fit sind, im Familienverbund die Sicherheit, dass stets jemand in der Nähe ist“, weiß Town & Country-Gründer Jürgen Dawo.
Neben diesen eher emotionalen Aspekten bietet ein Zweifamilien- bzw. Mehrgenerationenhaus weitere Pluspunkte. Insbesondere in finanzieller Hinsicht. Etwa mehr Wohnraum auf vergleichbarer Grundstücksgröße, was angesichts des teils sehr teuren Baulands erheblich Kosten spart, die finanzielle Beteiligung der Großeltern an den Finanzierungskosten sowie auch handfeste Steuervorteile. Die Details:
Grundstück. In vielen Großstädten und Ballungsräumen ist bezahlbares Bauland sehr begehrt und knapp. Unübersehbarer Pluspunkt eines Mehrgenerationenhauses ist der erhebliche Gewinn an Wohnfläche, ohne dass das Grundstück ebenfalls entsprechend größer sein muss. „So lassen sich selbst in größeren und schon dicht besiedelten Städten Baulücken optimal nutzen, ohne dass der Kaufpreis von Grund und Boden das Budget des Bauherrn sprengt“, weiß Town & Country-Gründer Jürgen Dawo.
Finanzierungshilfe. Wohl alle Großeltern, die unter einem Dach mit ihren Kindern und Enkelkindern leben, wollen und werden sich an den Finanzierungskosten eines Mehrgenerationenhauses beteiligen. Etwa indem Opa und Oma ihren Kindern, den Bauherren und Eigentümern des Hauses also, jeden Monat einen bestimmten Betrag überweisen, der die Hypothekenzinsen ganz oder sogar komplett abdeckt. „Eine gute, oft aber auch nur die zweitbeste Möglichkeit, den Kindern finanziell unter die Arme zu greifen“, ist sich Jürgen Dawo sicher. Und fährt fort: „Die Beteiligten sollten im Gespräch mit einem Steuerexperten ihre persönliche Situation klären und ob es wirtschaftlich sinnvollere Möglichkeiten gibt.“ Oft winken bei der Gestaltung des Zusammenlebens erhebliche steuerliche Vorteile.
Zwei Darlehen. Wer ein Mehrgenerationenhaus teils zur Selbstnutzung und teils zur Vermietung baut, kann Steuern sparen. Der Eigentümer und Vermieter kassiert die Miete, die er als Einnahme versteuern muss. Im Gegenzug darf er aber Abschreibung, Instandhaltung, Schuldzinsen und andere Werbungskosten, die auf den vermieteten Teil des Hauses entfallen Steuern sparend geltend machen.
Wichtig: Das Finanzamt akzeptiert diese legale Steuergestaltung nur, falls der Bauherr die Investitionskosten und auch den Kredit für die unterschiedlich genutzten Gebäudeteile sauber voneinander trennt, dies auch ausweist und abrechnet. Am Besten wird der Gesamtkaufpreis im Verhältnis der vermieteten und der selbst genutzten Fläche sowie des Grund und Bodens im Vertrag aufgeteilt. „Die rechtlich saubere Gestaltung sollte gemeinsam mit einem erfahrenen Steuerberater und dem Baupartner erfolgen“, rät Jürgen Dawo.
Mietvertrag. Deshalb ist es aus steuerlichen Gründen sinnvoll, mit den Großeltern einen Mietvertrag abzuschließen. Diese Vereinbarung sollte „wie unter Fremden üblich“ gestaltet sein. Also all jenes enthalten, das auch in einem Mietvertrag mit einem Nicht-Angehörigen steht. Begründung: Auf diese „übliche“ und deshalb „neutrale“ Form des Mietvertrags legt das Finanzamt großen Wert. Sogenannte Formular-Mietverträge gibt es übrigens in jeder gut sortierten Schreibwarenhandlung.
Vorzugsmiete. Der Eigentümer darf die Eltern respektive Großeltern zu einer geringeren Miete als ortsüblich im Mehrgenerationenhaus wohnen lassen. Sobald bei der Miethöhe die Vorgaben des Gesetzgebers beachtet werden, dürfen die auf den vermieteten Teil des Hauses anfallenden Kosten dennoch komplett Steuern sparend geltend gemacht werden. Dies bedeutet: Die Vorzugsmiete für Opa und Oma muss mindestens 66 Prozent des ortsüblichen Mietzinses betragen. Liegt die Miete unter dieser Grenze, darf der Eigentümer auch nur anteilig die auf den vermieteten Teil des Mehrgenerationenhauses entfallenden Kosten mit dem Finanzamt abrechnen. Beispiel: Überweisen die Großeltern nur 50 Prozent der ortsüblichen Miete, darf der Hauseigentümer auch nur die Hälfte der Kosten mit dem Finanzamt abrechnen.
Town & Country-Gründer Jürgen Dawo: „Die demografische Entwicklung in Deutschland mit immer mehr älteren Menschen erfordert die Rückbesinnung auf früher funktionierende Lebensformen. Die Wohngemeinschaft in einem Mehrgenerationenhaus ist eine davon.“
Über Town & Country: Das 1997 in Behringen (Thüringen) gegründete Unternehmen Town & Country Haus ist der führende Massivhausanbieter in Deutschland mit über 300 Franchise-Partnern. Seit 2007 ist Town & Country Haus der Anbieter mit den meistgekauften Markenhäusern. Im Jahr 2014 verkaufte Town & Country Haus 3.049 Häuser und erreichte einen Systemumsatz von 523 Mio. Euro.
Über 30 Typenhäuser bilden die Grundlage des Geschäftskonzeptes, die durch ihre Systembauweise preisgünstiges Bauen bei gleichzeitig hoher Qualität ermöglichen. Für neue Standards in der Baubranche sorgte Town & Country Haus mit der Einführung von drei im Kaufpreis eines Hauses enthaltenen Hausbau-Schutzbriefen, die das Risiko des Bauherrn vor, während und nach dem Hausbau reduzieren. Mit der Entwicklung von Energiespar- und Solarhäusern trägt Town & Country Haus der Kostenexplosion auf den Energiemärkten Rechnung. Für seine Leistungen wurde Town & Country Haus mehrfach ausgezeichnet: 2013 erhielt das Unternehmen den \\\\\\\\\\\\\\\“Deutschen Franchise-Preis\\\\\\\\\\\\\\\“. Für seine Nachhaltigkeitsbemühungen wurde Town & Country Haus zudem mit dem \\\\\\\\\\\\\\\“Green Franchise-Award\\\\\\\\\\\\\\\“ ausgezeichnet. 2014 wurde Town & Country Haus mit dem Preis \\\\\\\\\\\\\\\“TOP 100\\\\\\\\\\\\\\\“ der innovativsten Unternehmen im deutschen Mittelstand ausgezeichnet.
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